临海律师

          　对房地产调控的“国六条”出台后，被北京房地产业视为最具“政策效力”的“住宅禁商”政策近日有所松动。　　据悉，日前，CBD及中关村地区数家以住宅立项的商业综合类项目获得了区建委以及工商部门的“特赦令”，已允许其业主注册公司、进行商务活动。　　目前，被解冻的项目中，有位居CBD的华贸中心商务楼、财满街、住邦2000、辉煌国际、中国电子大厦、世纪科贸大厦、瑞信国际中心等一批项目。　　据了解，这些已开工或已出售的项目被“网开一面”的主要原因是，这些楼盘在开工建设之初从功能布局上就设计成了商务楼，每户都没有设厨房，楼盘的商务功能已经无法改变。由于今年6月底“住宅禁商”令的限制，这些缺乏居住功能的楼盘一度难于销售。　　尽管至今北京政府方面对纯居住类项目立项的楼盘中注册公司需要重新年审的企业以及新住宅立项，并没有在政策上放开口子，但业界内外对此表现出高度关注。　　有专业人士提出，以“七十年产权、可按住宅成数按揭”为卖点的以住宅立项的商业综合类楼盘在北京的流行，实际上是地产行业里典型的混淆概念，钻法律法规漏洞的行为。开发商建商住楼，诱因之一是住宅立项土地出让金大大低于写字楼；二是可以享受住宅最高成数按揭，拥有多于写字楼的长达70年的产权；三是扩大营销客群，由于建安成本低于写字楼，可以挤占写字楼的市场份额。政府在对其商用注册解冻的同时，至少应该让这些项目补交相应的土地出让金。以从根本上对这一业界争议多年的市场行为从政策上给予应有的干预。　　政府方面也认为，允许以住宅立项的商业综合类楼盘通过补交土地出让金改变房产用途，不失为一“缓冲路径”。然而，记者从中关村不动产商会了解到，对补交土地出让金政府方面虽有动议，按照中关村一些项目所在地段，住宅立项的商务楼改变房产用途，可以申请变更补办相关手续，但至少每平方米要补交700元土地出让金。由于各楼盘已经散卖给小业主，在追缴土地出让金问题上，业主和开发商之间存在争议。业主认为自己是用高于住宅的价格买商业用途的房子，这笔钱被开发商省了，自然应由开发商补交。开发商则认为，交易已经完成，房产“变性”是业主个人的事，当然由业主自己承担相关费用。这笔钱该由谁来交成为一大“盲点”，这使政府为市场留出的“缓冲路径”难以发挥作用。　　有人提出，可以借鉴上海的做法，对在此类商务楼中办公的企业按原物业管理费标准的10倍数额取费，但到目前，此项提议尚未形成政府的意见。

          　　中原地产董事总经理李文杰则认为，政府要想从根本上达到对房地产市场的调控目的，只对纯居住楼盘内的商用加以限制是不够的，应该全面执行“住宅禁商”政策。考虑到市场的具体情况，相关管理部门可以采用分批、分时段的方式，对商住物业逐步加以清理。